В суде первой инстанции дело № 2-1870/2024

    Дело № 33-5333/2024

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

08 августа 2024 года                             г.Хабаровск

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего Овсянниковой И.Н.,

судей                     Литовченко А.Л., Юдаковой Ю.Ю.,

при секретаре             Круценке А.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Алтухова А.П., Алтуховой Н.В. к Гуля Е.И., Гуля В.В., действующих также в интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО2 о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества,

по встречному исковому заявлению несовершеннолетних ФИО1, ФИО2 к Алтухову А.П., Алтуховой Н.В. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры,

по апелляционным жалобам Алтухова А.П., представителя Алтуховой Н.В. – Туниковой А.Л., представителя <данные изъяты> – Сербиенко А.А. на решение Индустриального районного суда г. Хабаровска от 06 мая 2024 года.

Заслушав доклад судьи Юдаковой Ю.Ю., пояснения представителей Алтухова А.П.- Лагодич Е.В., Алтуховой Н.В.- Туниковой А.Л., Гуля Е.И., <данные изъяты> Долгих Е.Н., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Алтухов А.П., Алтухова Н.В. обратились в суд с исковым заявлением к Гуля Е.И., Гуля В.В., действующих также в интересах несовершеннолетних <данные изъяты> в обоснование иска указав, что 27.07.2023 между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи четырехкомнатной квартиры № <адрес>, общей площадью 95,5 кв.м., расположенной на втором этаже, с кадастровым номером №, при подписании которого стороны пришли к соглашению, что покупатели внесут задаток в размере 4 000 000 рублей, а продавцы после его получения, обязуются снять наложенное обременение на указанную квартиру и заключить основной договор купли-продажи жилого помещения в срок до 31.10.2023. Поскольку обременение с жилого помещения не было снято, необходимый пакет документов для продажи имущества продавцами, не собран, Алтухов А.П. подготовил дополнительное соглашение о продлении срока заключения основного договора купли-продажи до 22.01.2024, которое 30.10.2023 передал при личной встрече Гуля В.В.

06.01.2024 истцом Алтуховым А.П. в адрес Гуля Е.И. направлено сообщение о назначении даты заключения основного договора и подачи документов для регистрации права собственности, на что получил отказ по причине того, что возросла рыночная стоимость жилого помещения относительно той, что была согласована сторонами в предварительном договоре от 27.07.2023. Требование истцов от 15.01.2024 о возврате подписанного ответчиками дополнительного соглашения от 30.10.2023, а также предложение от 18.01.2024 о заключении основного договора на условиях, согласованных в предварительном договоре от 27.07.2023, оставлены ответчиками без удовлетворения.

Просили возложить обязанность заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества от 18 января 2024 года на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 27 июля 2023 года.

Не согласившись с заявленными требованиями, представитель несовершеннолетних ответчиков <данные изъяты> по доверенности Сербиенко А.А., действующий на основании нотариальной доверенности с согласия их матери Гуля Е.И. обратился в суд со встречным иском к Алтухову А.П., Алтуховой Н.В. о признании недействительным предварительный договор купли-продажи квартиры от 27.07.2023; отмене обеспечительных мер в виде запрета совершать регистрационные действия в отношении спорного имущества, принятые определением суда от 12.02.2024 в рамках настоящего дела.

В обоснование встречного искового заявления указав, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.07.2023 является сделкой, предполагающей дальнейшее отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним ФИО1., ДД.ММ.ГГГГ г.р. и ФИО2., ДД.ММ.ГГГГ г.р., в связи с чем, подлежал обязательному нотариальному удостоверению. Указанный предварительный договор от 27.07.2023 не был подписан несовершеннолетними продавцами, которым на тот момент уже исполнилось 14 лет, и не был нотариально удостоверен, т.е. не соблюдена нотариальная форма сделки, что влечет ее ничтожность в силу ч. 3 ст. 163 ГК РФ. Полагают, что такой договор является недействительным и в соответствии со ст. 166, 167 ГК РФ не влечет правовых последствий, не порождает для сторон прав и обязанностей.

Определением суда от 08 апреля 2024 года указанное встречное исковое заявление принято к производству суда для совместного рассмотрения с первоначальными исковыми требованиями.

Судом к участию в деле по встречному исковому заявлению в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены родители несовершеннолетних Гуля Е.И., Гуля В.В., Министерство социальной защиты Хабаровского края.

Решением Индустриального районного суда г. Хабаровска от 06 мая 2024 года исковые требования Алтухова А.П., Алтуховой Н.В. к Гуля Е.И., Гуля В.В., действующих также в интересах несовершеннолетних <данные изъяты> о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, оставлены без удовлетворения.

Исковые требования несовершеннолетних <данные изъяты> к Алтухову А.П., Алтуховой Н.В. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры, оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Алтухов А.П. просит обжалованное решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность, необоснованность, немотивированность, нарушение норм материального права, принять новое решение. Повторяя доводы искового заявления, указывает на то, что имелись основания для удовлетворения иска. Суд первой инстанции проигнорировал то обстоятельство, что в предварительном договоре купли-продажи содержится Пункт. 5.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств. Судом необоснованно непринято в качестве доказательств договорных отношений переписка в мессенджере Ватсап без более тщательного исследования обстоятельств. Сроки заключения основного договора купли-продажи были принесены в силу обстоятельств независящих от истцов, а полностью зависящих от ответчиков, которые вплоть до 12 января 2024 года выражали стойкое намерение совершить сделку на ранее оговорённых условиях. Суд необоснованно исходил из сроков предварительного договора, не принимая в учёт, что сроки сторонами были продлены и согласованы посредством конклюдентных действий сторон.

В апелляционной жалобе представитель Алтуховой Н.В. – Туникова А.Л., просит обжалованное решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность, необоснованность, немотивированность, нарушение норм материального права, принять новое решение. Повторяя доводы искового заявления, указывает на то, что имелись основания для удовлетворения иска. Полагает, что в отсутствие составленного сторонами письменного соглашения о переносе сроков, но явствовали воли сторон изложенной в переписке, представленной в материалы дела продолжение действия предварительного договора и о переносе сроков заключения основного, совершения действий, подтверждающих данное намерение. Уплата задатка в счет цены основного договора свидетельствуют о фактическом исполнении основного договора, при этом ответчики возвращать задаток не собирались, а вернули его после обращения в правоохранительные органы. Ответчик Гуля Е.И. в судебном заседании подтверждала, что сохраняла интерес в заключении сделки, но отказалась ее заключить лишь потому, что якобы истец не выплатил ей оставшуюся часть стоимости квартиры, в нарушение согласованных условий договора, тем самым проявила недобросовестное поведение.

В апелляционной жалобе представитель <данные изъяты> – Сербиенко А.А., с решением суда в части отказа в удовлетворении встречных требований не согласен, просит обжалованное решение суда отменить в указанной части, ссылаясь на его незаконность, необоснованность. Несовершеннолетние ответчики, достигшие четырнадцатилетнего возраста <данные изъяты> не подавали заявления в органы опеки лично на выдачу предварительного разрешения на сделку. Равно как и спорный предварительный договор купли-продажи от 27.07.2023 был заключен без волеизъявления на совершение сделки самих несовершеннолетних, достигших возраста 14 лет (не был подписан ими). Каким-либо иным образом они не подтверждали действие этого договора. В переговорах при совместной разработке и согласовании условий договора не участвовали, паспорта нотариусу они самостоятельно не подавали. Выводы суда первой инстанции о возможности заключения спорной сделки без участия несовершеннолетних, достигших возраста 14 лет (только через их родителей), не основан на нормах права.

В письменных возражениях представитель Алтухова А.П. – Лагодич Е.В., просит решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска оставить без изменения, в удовлетворении жалобы отказать.

В письменных возражениях представитель Гули В.И., Гули Е.И. – Сербиенко А.А., просит решение суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска оставить без изменения, в удовлетворении жалобы Алтухова А.П. и Алтуховой Н.В. отказать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители Гуля Е.И., <данные изъяты>.- Долгих Е.Н., Алтухова А.П.- Лагодич Е.В., Алтуховой Н.В.- Туникова А.Л. каждый в отдельности на удовлетворении своих апелляционных жалоб настаивали.

Иные лица в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом, в том числе посредством размещения информации о дате и времени судебного заседания в информационной сети «Интернет», не ходатайствовали об отложении рассмотрения дела. На основании положений ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 67 - 68 Постановления Пленума от дата N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ).

Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

На основании ст. ст. 327, 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Рассмотрев дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, проверив материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции 27 июля 2023 г. между Гуля Е.И., <данные изъяты>., Гуля В.В. с одной стороны (продавцы) и Алтуховым А.П., Алтуховой Н.В. с другой стороны (покупатели) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (далее – Договор), согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи четырехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 95,5 кв.м., жилой площадью 93,5 кв.м., расположенной на 2 этаже, с кадастровым номером №

В соответствии с п. 1.2 Договора жилое помещение принадлежит продавцам на праве общей долевой собственности, по 1/4 доли каждого в праве собственности на квартиру.

Согласно п. 1.3 Договора, стороны обязались заключить основной договор в срок до 31 октября 2023 г.

Пунктом 2.2 Договора определено, что цена жилого помещения на момент заключения основного договора не должна превысить 11 000 000 рублей.

Покупатели производят уплату цены жилого помещения в течение 5 банковских дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавцов к покупателям (пункт 2.3); покупатели при подписании настоящего договора уплачивают продавцам 4 000 000 рублей, в качестве задатка, в обеспечение своих обязательств по настоящему договору. Сумма, уплаченная покупателями в качестве задатка, входит в цену жилого помещения по основному договору (пункт 2.4).

В соответствии с п. 2.8 Договора, продавцы, получив платеж, указанный в п. 2.4, обеспечивают выполнение всех необходимых действий для снятия следующих обременений, наложенных на жилое помещение в срок не позднее 31 октября 2023 г.: обременение Договором ипотеки № № 1 от 15.10.2021 в пользу ПАО «Сбербанк России». Продавец обязуется предоставить соответствующее подтверждение покупателям до момента заключения основного договора.

Продавцы обязуются ко дню подписания основного договора обеспечить выполнение всех необходимых действий для снятия продавцов с регистрационного учета в жилом помещении и регистрации их в ином месте (пункт 2.12).

В случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор (пункт 3.2).

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств (пункт 5.1); настоящий договор может быть пролонгирован или расторгнут по соглашению сторон, а также по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ (пункт 5.3).

Договор подписан сторонами: Гуля Е.И. за себя лично и как законный представитель за несовершеннолетних <данные изъяты>.; Гуля В.В., Алтуховым А.П., Алтуховой Н.В.

В обеспечение обязательств по предварительному договору от 27 июля 2023 г. Алтуховым А.П. на счет получателя Гуля В.В. перечислены денежные средства в размере 1 000 000 рублей, что подтверждается квитанцией ПАО Сбербанк от 02.08.2023; на счет получателя Гуля Е.И. – денежные средства в размере 3 000 000 рублей, что подтверждается квитанциями от 29.07.2023 на сумму 1 500 000 рублей, от 31.07.2023 на сумму 1 500 000 рублей.

Стороны не отрицали факт, что до указанного в предварительном договоре срока – 31 октября 2023 г. основной договор купли-продажи спорной квартиры заключен не был.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд первой инстанции, установив, что по состоянию на декабрь 2023 года обременение с квартиры снято не было, в связи с чем, обязательства продавцов по состоянию на 31.10.2023 не были исполнены, ни одна из сторон Договора другой стороне соответствующего предложения до указанной в Договоре даты 31 октября 2023 года не направила, пришел к выводу о том, что к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, в связи с чем, соответствующее обязательство по предварительному договору прекращено 01 ноября 2023 г., в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения первоначальных требований.

С данным выводом суда судебная коллегия соглашается.

В соответствии с п. 27, п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры от 27 июля 2023 года в пункте 1.3 содержит однозначное условие о заключении основного договора в срок до 31 октября 2023 года.

Заключение Алтуховым А.П. и ООО СК «Мега Строй ДВ» договора беспроцентного займа с сотрудником № 23/10-20 от 20.10.2023 на получение заемных денежных средств в размере 7 000 000 рублей, также не может быть расценено судом о готовности истцов к заключению основного договора купли-продажи спорной квартиры на условиях предварительного от 27 июля 2023 г., поскольку истцами не направлено соответствующее уведомление продавцам имущества.

Разрешая встречные исковые требования несовершеннолетних ФИО1, ФИО2 к Алтухову А.П., Алтуховой Н.В. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры, суд первой инстанции, установив, что подписывая за несовершеннолетних продавцов предварительный договор купли-продажи квартиры, мать детей Гуля Е.И. выразила согласие на заключение ими в будущем, основного договора купли-продажи квартиры на условиях, согласованных между сторонами в предварительном договоре, предварительный договор не подразумевает сам факт отчуждения имущества, в связи с чем, на этапе заключения предварительного договора его подписание непосредственно несовершеннолетними продавцами и удостоверение сделки нотариусом ввиду наличия собственников - несовершеннолетних лиц, не требовалось, признав действия ответчиков, ссылающихся на недействительность договора купли-продажи квартиры 27 июля 2023 г. в связи с несоблюдением нотариальной формы и не подписанием его лично несовершеннолетними продавцами, как недобросовестное поведение, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от 27 июля 2023 г. недействительным.

Как следует, из материалов дела, и установлено судом Гуля Е.И., Гуля В.В., в счет исполнения условий предварительного договора купли-продажи квартиры от 27 июля 2023 г., приняли от Алтухова А.П. денежные средства в размер 4 000 000 рублей и удерживали их до полного возврата покупателям 17.04.2024. Кроме того, после заключения спорного договора, продавец Гуля Е.И. вела активную переписку с покупателем Алтуховым А.П., в том числе о фактическом получении указанных денежных средств на счет в банке, ведении строительства своего жилого дома, в том числе на принятые денежные средства от покупателей, что не оспаривалось самим ответчиком Гуля Е.И..

Суд апелляционной инстанции, в конкретном случае соглашается с таким выводом суда первой инстанции, учитывая, что истцом по встречному иску не опровергнуты доводы сторон оспариваемого договора.

В предварительном договоре купли-продажи квартиры от 27 июля 2023 г., составленном сторонами в простой письменной форме, указано, что продавцы <данные изъяты>. действуют в лице законного представителя (матери) – Гуля Е.И., ей же подписан договор за несовершеннолетних детей.

Из обстоятельств дела следует, что причиной отчуждения продавцами в будущем спорного жилого помещения является переезд на другое место жительства в целях улучшения жилищных условий как семьи в целом, так и каждого из детей.

По своей правовой природе предварительный договор является организационным соглашением, направленным на возникновение у сторон договора обязанности заключить в будущем имущественный договор.

Следовательно, заключение предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости направлено на возникновение обязанности у сторон в будущем заключения основного. Продажа и осуществление регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в момент заключения предварительного договора не предполагается. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

В силу ч. 1 ст. 165 ГК РФ если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2022), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 21.12.2022, при заключении предварительного договора у договаривающихся сторон согласно статье 429 ГК РФ возникает обязанность заключить сделку, в том числе сделку по отчуждению имущества, на условиях, оговоренных в предварительном соглашении. Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества, как правило, имеет своей целью юридически связать стороны, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

Согласно п. 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Доводы жалобы представителя истца Алтуховой Н.В. по доверенности Туниковой А.Л. о том, что предварительный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, основан на неверном толковании норм права, поскольку как следует из условий предварительного договора купли-продажи квартиры от 27 июля 2023 г., стоимость недвижимого имущества согласована сторонами не более 11 000 000 рублей, при этом покупателя при заключении Договора возникло обязательство внести денежные средства в размере 4 000 000 рублей, что было ими исполнено в установленные срок и объеме.

Предметом указанного Договора определено конкретное имущество, находящее в момент заключения Договора в общей долевой собственности продавцов, т.е. объект продажи не будет создан или приобретен продавцов в будущем. Кроме того, внесение денежных средств в размере 4 000 000 рублей составляет около 36 % от общей стоимости объекта недвижимости, что не составляет ее существенную часть.

Также являются несостоятельными доводы стороны истцов о том, что фактически сторонами совершались конклюдентные действия направленные на заключение договора в будущем, поскольку постановка строящегося продавцами дома на кадастровый учет (о чем Гуля Е.И. сообщила Алтухову А.П. 26.10.2023 посредством переписки в мессенджере), получение семьей Гуля разрешения органов опеки и попечительства на продажу спорной квартиры (23.11.2023), направление Гуля Е.И. документов нотариусу для подготовки договора купли-продажи спорного жилого помещения (06.12.2023), не свидетельствуют о совершении стороной сделки действий по заключению договора купли-продажи спорного имущества на условиях предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного с Алтуховым А.П., Алтуховой Н.В. 27 июля 2023 г.

В удовлетворении встречного требования обоснованно отказано, поскольку требование ответчика о расторжении договора заявлено в нарушение принципа эстоппеля, что также следует из выводов суда первой инстанции.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах дела, установленных в ходе судебного разбирательства, и соответствуют требованиям закона, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку всем представленным сторонами доказательствам по делу в их совокупности в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

Данных о необъективной оценке представленных доказательств, повлиявших на правильность выводов суда, не усматривается. Тот факт, что эта оценка не совпадает с позицией стороны истца, не свидетельствует о нарушении судом требований закона.

Судом все обстоятельства по делу были проверены с достаточной полнотой, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют требованиям закона, достаточно мотивированы. Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ к отмене состоявшегося судебного решения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Индустриального районного суда г. Хабаровска от 06 мая 2024 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Алтухова А.П., представителя Алтуховой Н.В. – Туниковой А.Л., представителя <данные изъяты>. – Сербиенко А.А.,– без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи: